瑞士买房记-1瑞士房地产综合介绍

　　最近我和老公在瑞士琉森(Luzern)购置了人生的第一套房子,很多朋友也对瑞士的房地产市场充满好奇，我就就我所知道的讲讲给大家听，这第一篇就先写写整个瑞士买房的概况吧，如果感兴趣的朋友多，下次有时间再写写我们买房的过程。瑞士是个很神奇的国家，尤其在我来到瑞士居住以后这种感觉更甚。比如这个国家的整个系统是如此的smart，政策也是恰到好处充满智慧，让我常感到这个国家的人民总是做出最明智的决定，精明地过着他们最舒服的日子(瑞士是全民民主的国家，所有政策都是全国人民投票的共同决定)。这也导致瑞士的很多情况稍稍显的与众不同，比如房地产。大家都知道，和中国人比起来，瑞士人并不是那么热衷买房，一是他们热衷消费，自己的存款都不多，二是这里的租房系统非常发达，人们永远不会被房东赶走，一个房子一旦租下，若不是自己想走，住一辈子都可以。但其实，如果条件具备的话，买房也是瑞士人自己心里的梦想之一，20年前人们更热衷在有生之年能有一幢独立别墅，现在很多人的梦想也包括拥有一套城市里的公寓。

　　昂贵的湖边豪宅

　　1. 房价

　　说到房子，房价永远是最被关注的话题，就从这里开始吧。瑞士的房价一直坚挺在高位，很缓慢的增长，即使是欧债危机，欧洲各国房价大跌，瑞士的房价也是不变他缓慢上升的趋势。主要是归功于瑞士对欧盟开放边界后，欧盟人汹涌而入，导致房地产市场需求增大，还有就是目前的历史利率低点，也使得买房的门槛降低。瑞士的房价总体在50-200万瑞郎的区间里，这里的房子大小是按房间数量来算的，一般分为2.5间(一室一厅)，3.5间(两室一厅，或者两室两厅) 4.5间(三室一厅或者三室两厅)，5.5间(四室两厅)，6.5间(5室两厅)。拿最常见的4.5间举例，4.5间按照国内的说法一般是三室两厅两卫浴一厨一洗衣房一储藏室，外加一个20平左右的大阳台，这基本是瑞士的标配，另外公寓是在底层或者别墅还会配个独立的花园。

　　按房子大小分，在瑞士的中等城市，目前市场上3.5间公寓房价大约在45-60万瑞郎，4.5间60-78万，5.5间，6.5间75-100万。按房子位置分，最贵的当属苏黎世，日内瓦，楚格，滑雪和旅游胜地景区，还有一些富人聚居的低税的分散小镇(比如琉森的梅根)。这些地方的房价基本要比上面的几个贵个50%, 大多一套公寓都在百万以上，几百万的别墅也常见。而一些偏远的山区或者小镇，房子则会比上面的价格低个10%-20%。

　　所以瑞士和周围的其他欧洲国家比较，比德国，法国等，房价少说要高一倍的，基本可以和北京的房价看齐啦，哈哈。瑞士由于地方小，且不能盖房的山地和森林多，现在能盖房子的地方已经越来越少了，目前瑞士的公寓多是4,5层的小洋房，一栋楼只住10户左右人，但以后土地越来越少，恐怕政府只能被迫盖摩天大楼了。

　　瑞士的小高层公寓

　　2. 购买权限

　　外国人在瑞士买房子必须有工作居留许可证，B或者C都可以，而短期的L则不能买房。不在瑞士居住的外国人，是不可以在瑞士购买房产的，这也是瑞士房地产市场从不暴涨的原因，瑞士的房产制度可以说就是给刚需设计的，炒房免谈。同时，无论是瑞士人还是居住在瑞士的持C证(绿卡)的外国人，买第二套房也必须有正当理由，比如换了工作地点，被迫搬迁等，并且人必须搬到第二套房子里面住，否则是违法的，而持B证的外国人是没有权利买第二套房子的。

　　刚才说到不在瑞士居住，不持有B,C签证的外国人是不能在瑞士买房的，其实有个例外，就是豪宅。度假胜地动辄几百万瑞郎的豪宅，外国人还是可以购买的，主要都是些明星巨富，才能负担。瑞士政府认为反正自己的普通民众也不买这样的房子，那就让外国巨富买，还可以增加自己的收入。既创收了又不妨碍自己人民的利益，聪明的瑞士人啊。

　　3. 产权

　　瑞士的产权是永久的，房子一旦买下房子和土地就都是私产了，和国家没有什么关系了，房主可以世世代代的住下去。由于这里房子质量好，基本都可以维持百年左右，很多30年的房子保持的好还是很新的，而且由于瑞士各州遗产税或者很低，或者没有，房子很容易的可以世代传承下去。

　　4. 贷款与利率

　　前面说道瑞士目前的贷款利率处在历史低位，大概在1.5%-2.5%左右，具体要看和银行谈判的结果，国家没有规定限制固定的利率。瑞士买房几乎没有人全款买，原因很复杂，但最主要的一条是还贷的钱是可以免税的，所以大家都拖着慢慢还，甚至很多人每个月只还利息不还本金，然后儿子孙子接着还，因为这样每个月的付出是大大少于租金的，每月还个几百块利息，毫无压力。当然也可以每月还一些本金，还多少自己考虑好去和银行协议，还的本金不同，每月的房贷数额也会很不同。瑞士的购房首付最低20%，另外就是要向银行证明月还贷额只占家庭收入的不到三分之一以内，就可以拿到贷款。

　　5. 质量与高科技

　　前面说了，瑞士的房子几乎百年不倒。其实整个欧洲的房屋质量都是很过硬的，瑞士尤甚。之前和老公也看过一些二手房，很多30年的，从外观看感觉刚建了 4,5年，样子和设计都还看起来很现代。瑞士的建筑师是世界建筑师的创新先锋。每一栋房子都会精确计算如何设计采光最大化，布局和合理，和选用最好的材料，但建造起来并不复杂，一切有序进行。

　　瑞士目前盖房有自己的一套环保节能标准-Minergie.这几年的新动工的房子很多都要符合这个标准。比如夏天地下水是冷的，用地下水来冷却房屋温度，冬天地下水相对温度高，再用地下水来温暖房屋，充分利用地热资源。所以夏天省去了空调，冬天省了暖气，四季恒温，窗子都是高标准的隔热防尘，总之瑞士的房子建好后靠自己制造的能源供应建筑的耗能，而不需要消耗太多外界能源。也许这些技术慢慢在其他国家也会成为未来趋势吧。

　　这是我们看过的一所30年房龄的老房子

　　6. 精装修

　　瑞士的房子都是精装修的，几乎没听说过毛坯房。一般买房的时候会提供给你个预算册子，上面列明了房价里包含的各项装修的预算，当然在预算的范围内，颜色款式都是房主自己选择，之后在入住前房产商会确保一切有序到位。比如房价里包含的木地板房产商预算是约700人民币一平米的，房产商会提供一个木地板商店，房主自己去商店里面挑，大概有上百种样子供挑选，房主只要确认自己选的在房产商规定的价格范围内就可以了。一般来说，房子到手的时候，地面的实木地板，墙面，灯具，布线，整体厨房(包括冰箱，洗碗机，烤箱，蒸炉，橱柜等)，整体卫浴(浴缸，淋雨，马桶，洗手台，装修)，洗衣房(包括洗衣机，烘干机，隔音处理)，玄关的衣柜，包括阳台的地砖，遮雨棚，都是搞好的。而选用的家电也是品质一流的，比如标配的一个洗衣机，可能价值都要在人民币两万左右，不出意外，质量应该可以维持30年。总之，瑞士的房子是拎包入住的，还是省心两个字。

　　7. 房租价格

　　瑞士的房租价格一直比较平稳，大多数房子一旦租下，10来年不涨价也是完全可能的。一般来说，一套两居室的房租在1500-1800，三居室则大多在 1900-2300.临湖的位置可能要3000多瑞郎，位置不同价格会相差较大。而租金里面是涵盖了水电暖气物业等各种费用的，一切都很省心。但是瑞士的租房市场也是一房难求，稍微不错的房子就可能有10几个人争着租，但并不会因为争的人多而涨价，房东或者房产公司会选一个自己最中意的候选人租给他，一旦租下，这个房子就可以很省心的一直住下去啦，永远不会有人来打扰。

　　8. 税费

　　瑞士买房要交一笔交易费，大概是房价的1.5%，但这是琉森的税率，每个州其实是不同的，我听一个朋友讲，意大利语区的lugano，甚至交易税(或者说产权税)甚至要8%，看来琉森的这个税率真的不算高啊。另外买房还要一笔公证费，大概几百到一千多瑞法。

　　关于房产税：这个我听到不同的说法，我还特意询问过瑞士银行的客户经理，他的回答是他从未听说过瑞士有房产税一说。而瑞士的华人圈子也有种说法是还完贷款就要开始交房产税，这个我还是持怀疑态度的，我认为这并不是房产税。在瑞士，一旦你买了房子，不论贷款还是全款，自住还是出租，政府会评估你的房子的市场租金价值，并把这部分算作你的收入让你交税，即使这房子是你自己住的也一样。而在还贷期间，用于还贷的收入又可以不用纳税，这样一增一减税就抵消了。但是一旦贷款还清，你还是要继续缴纳评估出的租金作为你收入的税额。似乎在瑞士，这并不叫房产税，但是却可以起到调节房地产，抑制炒房的作用。