加拿大坚拒4.7万华人投资移民 房产泡沫破裂

文|苏慧

农历春节过后,加拿大移民政策连续两周出现了重大变化,首先是对37年未变的“公民法”进行第一次全方面改革,收紧入籍条件;紧接着联邦财政预算案中,将投资移民积案“一刀切”,并彻底废除联邦投资移民项目。

引人关注的是,加拿大政府宣布取消“移民投资者计划”以及“企业家移民计划”这一决策,将让目前滞留在移民系统内的5.9万投资移民被退回,其中,有4.7万等候入籍的华人被挡在门外,此举还可能让全球房价最高的国家之一—加拿大面临泡沫破灭的危险。

华人移民成加难以承受之重

此前的加拿大投资移民计划要求,移民至少要拥有160万加元(约合1130万港元)资产,并向加拿大政府提供80万加元免息贷款,贷款期五年。该计划规定简明,成本较低,毫无风险,因此成为全球最受欢迎的财富移民计划,实施28年来已为加拿大引进约18.5万移民。

随着申请人员迅速增长,申请审批的效率却在不断降低,这成为移民投资者计划终结的一大诱因。

2012年共计有3463个投资签证获批,联邦投资移民只占一部分。就香港审理中心来讲,2012年三季度剩余积案就达16451宗,基本上要20年才能审理完成。到了2013年1月8日,来自全球各地的积压申请已经达到7.57万宗,审理压力进一步加大。

在积压的这些案例中,来自中国的申请为5.73万宗,占全球申请量的75%以上,其中98%都来自中国内地。

除了申请积案难以消化,投资移民政策带来的经济效果并不好也成为政策终结的一大原因。

数据表明,一个投资移民所缴纳的税费比一个技术移民少20万加元。而且,投资移民之后很少再做实质性投资,多愿购置房产,导致当地房价上涨。纳税少又推高房价,自然导致投资移民不受欢迎。

在投资移民扎口的基础上,加拿大政府也将入籍条件有所收紧。过去入籍需要4年内住满3年,且对于“居住”并没有给定明确定义。如今新公民法草案要求6年内住满4年(1460天)且每年不得少于183天。留学或工作签证时期的居住时间也不再能折半计入入籍居住时间,申请者还需要明确表达居住意向。另外,语言考试要求和对舞弊者的罚款和刑罚都有大幅提高。

“移民监”时间延长给不少长期在国内做生意的中国商人带来困扰,同时语言要求对于中国人来说也是一个难题。对于那些仅仅为了享受加国护照便利或税收优惠的人来说,这次改革正中他们要害。

否认废除投资移民为打压房价

就在加拿大宣布废除联邦投资移民项目后,即有言论认为是联邦有意借此打压不断飙升的房价,尤其是针对中国移民最钟情的温哥华的房价,不过移民部长亚历山大否认了有关说法。

亚历山大在接受香港媒体采访时表示,联邦政府“绝对没有关注”投资移民计划对温哥华房价的影响。

近几年,温哥华房价疯狂飙升,已成为继香港后全球第二个最难负担的城市,而一个普遍的说法是,是中国富豪移民把温哥华楼价推升到如此地步。

问及政府是否认为投资移民计划是造成温哥华房价狂升的原因时,亚历山大指出,“我们会留意所有因素,但绝对没有关注。最近几年,我们只收取大约5000名根据投资移民或企业家移民计划的新移民,占整体移民数字不足2%。”此言暗示房价飞升未必完全与他们有关。

然而当问到可否清楚说明,是否相信富裕的中国移民在房市扮演重要角色时,亚历山大并没有直接回答。

“房价飞涨非与投资移民计划有关,亚洲富人在我们的房地产市场反映出加拿大是个安全的天堂,我们以此为傲。”

温哥华、多伦多房价下降在劫难逃

实际上,不管政府是否承认废除投资移民项目是为打压房价,评论人士及市场一线声音都不约而同的表明,移民投资者计划的终结必将使房价有所下降。

移民律师李克伦预期,此计划的废除,将致使房价走低进而造成挂牌求售的住宅增加,特别在豪宅方面会持续受影响。

地理学家、专门研究富裕移民模式的学者利维(David

Ley)也指出,研究显示温哥华房价与富裕移民有密切关系,“看看香港回归前的1980至1990年代,大批富裕投资移民到来,房价马上就上涨起来。”

一线房产经纪普遍表示,最近几年,中国国内的有钱人纷纷来加购买房产,把大多伦多地区的房价炒得太高,特别在一些所谓的名校区,房价已经高得离谱。令本地人,尤其是初入市场的年轻人根本买不起房。现在移民部有意对那些手中有钱、对本国无实际贡献的人关上大门,肯定会对本地房地产市场造成冲击,房价会因此下跌,最终回落到正常的水平。整体房地产市场都会有所冷却,尤其是华人热衷的某些地区房价会跌幅更明显。他强调,目前市场上,华人追捧地区的房价升幅普遍高于华人不感兴趣的地区。

实际上,政策变化的影响已经有所表现。一位本已经决定下单的客人听到投资移民取消的消息后,决定暂缓下单,观望一下房价是否会下探。这就是市场反应。因为大家都觉得,若投资移民不可再进入加拿大,房地产市场肯定难以避免受到冲击,房价会随之下跌。

房价高估幅度居首

2013年12月,海外媒体曾报道指出,加拿大是全球房产最贵的国家,其价值比历史水平高出60%。而其中主要原因在于,加拿大对国外投资者的开放度高。

从德银整理的各国房价租售比和房价高估幅度来看,这两项指标加拿大确实稳居第一。

2013年10月,高盛发布报告指出,加拿大部分地区出现建房过度的迹象,超低利率正在影响房地产市场,预计房价可能大跌。而2014年1月,华尔街见闻也援引观察人士观点称,加拿大堪称继美国之后的又一个巨大的房地产泡沫,这个泡沫过去两年不断膨胀,许多分析师预计泡沫很快会破裂。

与邻国美国相比,金融危机以来,美国的房价经历了低谷,而加拿大的房价指数很少大幅下跌,基本一路上扬。宏观研究机构Capital

Economics的经济学家Amna

Asaf认为,即使抵押贷款利率只是小幅增加,购房成本就会显著上升。购房成本的上涨将超过家庭收入的预期增长,并最终使一些潜在购房者无力支付,导致房屋销售回落。

如今,加拿大政府又对有移民倾向的房产投资者说不,支持国内房产泡沫的一个因素可能就此消失,距离泡沫破灭之日也许更近。

延伸阅读

瑞士公投限欧盟移民

双方斗狠互开大罚单

瑞士当地时间2月9日,一场受到全球关注的动议投票开始进行。之所以受到全球关注,是因为这次投票涉及到,是否限制来自欧盟国家的移民在瑞士的平等就业权。这无疑给周边的传统欧洲国家当头一棒。

而此时,巴黎、柏林、伦敦、阿姆斯特丹都还在讨论并修改那些可能抢夺了它们工作机会的欧盟新加入国的准入条款,并频频抱怨来自东非等地的合法或非法移民。

在深陷危机的这几年,不论是那些在火车站附近游荡作案的移民,还是真正进来找工作的高素质移民,现在皆成为保守力量抨击的对象。

在一些人士看来,这是考验欧洲大陆富国瑞士与欧盟传统关系的重要时刻,也是瑞士更加重视亚太、美国等经济快速增长地区经贸往来的标志。

投票结果显示,微弱超过半数(50.3%)的瑞士公民同意修改宪法,而投票人口则占瑞士总人口的56%。

瑞士驻华大使馆表示,这次动议将给瑞士的移民政策带来改变。新宪法条款要求对移民进行数量和额度有所限制。瑞士联邦委员会马上着手执行。

随后,2月15日,瑞士公开表示,无法与克罗地亚签署劳动市场开放协议。这一举动引起了欧盟的强烈不满。

第二天,2月16日,欧盟即宣布无限期暂停与瑞士有关科研和交换学生项目的谈判,这是瑞士限制移民公投后收到的首张“欧盟罚单”。

欧盟暂停让瑞士参与两个项目的谈判,分别是经费高达800亿欧元的地平线2020科研项目和147亿欧元的埃拉斯姆斯学生交换项目。欧盟发言人毫不讳言这与瑞士拒绝向克罗地亚开放有关。此外,欧盟还推迟了与瑞士的跨境电力交易谈判。

链接

加拿大联邦投资移民项目变化

1986年 实施

加拿大联邦投资移民计划于1986年提出,主要适用于中国移民,包括来自港台及大陆的人。驱动因素包括1997年香港回归中国,中国大陆百万富翁的激增。

2010年 加价

加拿大移民局于2010年6月26日之后暂停接收加拿大联邦投资移民的申请,并于当年12月开始实施涨价一倍后的新方案,但涨价并不能阻挡中国富翁的热情。

2012年 暂停

加拿大移民局于2012年7月1日之后无限期暂停接收新的联邦投资移民申请,专心处理积案,但由于积案过多,且审理速度过慢,处理这些积案需20年的时间。

2014年 废除

2014年2月11日新的联邦预算法案表示,目前滞留在移民系统中的5.9万投资移民将被退回,并设立200万的退款预算,实施28年的联邦投资移民计划将彻底叫停。(完)

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